房屋突遭查封！买房人如何适用新旧司法解释守住房产！

金钱债权执行程序中，房屋登记在被执行人名下，基于物权公示原则，法院有权依法查封、处置不动产。但因不动产交易往往存在周期长、过户障碍多发的现实张海，法律规定为购房者设立了物权期待权保护规则，在购房人无过错前提下，允许排除强制执行。

▲ 法律依据：《执行异议和复议规定》第二十八条

金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

本条作为通用条款，适用范围最广无论交易标的是二手房、商铺，被执行人是开发商或普通出卖人均可适用本条主张排除执行。但需明确，依照本条规定仅能够对抗普通金钱债权，无法对抗抵押权、建设工程价款优先受偿权。

同时，针对直接从房地产开发企业购买住房的刚需购房者，法律赋予其适当宽松的保护。

▲  法律依据：《执行异议和复议规定》第二十九条

金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

对比第二十八条规定，本条规定最大特点是不要求查封前合法占有房屋，对于尚未交付、未入住的期房购房者相对友好。但法律规定依然设立了严格门槛：第一，严格限制为刚需唯一住房，名下另有住宅用于居住，则不能适用；第二，付款标准为总价款需达50%或以上。长期司法实践中，针对开发商名下商品房，购房人存在法条选择权，既可以尝试适用第二十九条，也可以选择第二十八条进行主张。

▲法律规定：

《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》（法释〔2025〕10号）第十一条

人民法院对登记在被执行的房地产开发企业名下的新建商品房实施强制执行，案外人以其系商品房消费者为由，提起执行异议之诉，请求排除建设工程价款优先受偿权、抵押权以及一般金钱债权的强制执行，并能够证明其主张同时符合下列条件的，人民法院应予支持：

（一）查封前，案外人已与房地产开发企业等签订合法有效的书面买卖合同；

（二）查封前，案外人已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且查封后至一审法庭辩论终结前已将剩余价款交付人民法院执行；

（三）所购商品房系用于满足家庭居住生活需要。

相较于原先的法律规定，新规发生三处不同：

第一，购房者的排除权限显著扩大。条文直接明确，符合条件的自住购房者可以“排除建设工程价款优先受偿权、抵押权以及一般金钱债权的强制执行”，在开发商负债同时存在抵押权或工程款纠纷的复杂案件中，本条是购房者能够保住房屋最有力的法律依据。

第二，取消“唯一住房”的硬性标准。新规不再要求买受人名下无其他居住房屋，调整为只要购房目的是满足家庭居住生活，便不再直接被排除保护范围。

第三，付款比例的调整。取消原规定支付至50%或以上价款的标准，但购房人需要在案件审理过程中将剩余房款依法支付至法院指定账户用于执行。也就是说，依照新规规定，购房人要么在查封前付清全款；若仅支付部分房款，则必须在一审法庭辩论终结前，将剩余购房款交付至法院执行账户，绝不能继续私下交付开发商。

购房者一旦获悉房屋被法院查封，务必牢牢抓住维权时机，优先收集、留存关键证据，包括书面购房合同、资金转账凭证、房屋交接单据、水电物业缴费记录、和卖方协商过户的沟通记录。及时向执行法院提交案外人执行异议，依法提出权利主张。

作为购房者，耗尽积蓄购置房产实属不易，面对法院的查封无需过度焦虑，但也绝不能拖延观望，务必及时、积极主张自身权利，把握宝贵的维权时间。

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作者：陆雪萌

编辑：白  哲

审核：朱  斌

校对：刘志盈

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