执行中房产拍卖的十个要点
执行过程中，房子一旦走到执行拍卖这一步，债权人在等回款，被执行人在想保房，竞买人在盯起拍价。三方的胜负手都藏在程序细节里，以下十个要点，把法拍全流程的关键要点一次说清，每一条都有现行法律和司法解释的依据。
一、先查封，才谈得上处置
查封是拍卖的前提。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十五条规定，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产，但应当保留被执行人及其所扶养家属的生活必需品。多个法院先后查封同一房屋的，在后的只作轮候登记，尚未发生查封效力，处置权归首封法院。但房屋上已有抵押权人等优先债权人的，按《最高人民法院关于首先查封法院与优先债权执行法院处分查封财产有关问题的批复》（法释〔2016〕6号），自首封之日起超过六十日且尚未发布拍卖公告或者进入变卖程序的，优先债权执行法院可以要求移送执行。
二、唯一住房不等于执行豁免
被执行人常以“我就这一套房”抗辩，这并不必然成立。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条列明了三种不予支持的情形：对被执行人有扶养义务的人名下另有维持生活必需的住房；执行依据生效后为逃避债务转让名下其他房屋；申请执行人按当地廉租住房保障面积标准提供住房，或者同意从变价款中扣除五至八年租金。只要留出可替代的居住方案，唯一住房照样可以拍。
三、参考价不是法院单方面说了算
《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》确立了当事人议价、定向询价、网络询价、委托评估四种方式。走委托评估的，当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，应当在收到后五日内书面提出，法院应当在三日内交评估机构予以书面说明，评估机构五日内作出说明。参考价直接决定起拍价，五天时间错过，后续很难再改变。
四、起拍价有底线，降价有上限
《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条明确，网络拍卖应当确定保留价，保留价即为起拍价，不得低于评估价或者市价的百分之七十；《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十五条规定，流拍后再行拍卖的，每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。流拍之后的程序也要清楚：可以作价交申请执行人或者其他执行债权人抵债；无人接受或者依法不能交付的，六十日内进行第三次拍卖；第三次仍流拍且无人接受的，七日内发出变卖公告，六十日内无人以该保留价买受的，即解除查封、冻结，退还被执行人。
五、网络拍卖为原则，一人报名照样成交
《网络司法拍卖若干问题的规定》第二条要求，人民法院以拍卖方式处置财产应当采取网络司法拍卖方式，法律、行政法规和司法解释另有规定的除外。第十一条明确不限制竞买人数量，一人参与竞拍、出价不低于起拍价即成交。竞价时间不少于二十四小时，结束前五分钟内有人出价的，竞价时间自该出价时点顺延五分钟。保证金由法院在起拍价的百分之五至百分之二十范围内确定。第三十四条还禁止上述机构工作人员及其近亲属竞买或者委托他人代为竞买。
六、租赁带不带得走，看的是时间先后
《民法典》第四百零五条规定，抵押权设立前抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权影响；反之，查封之后设立的租赁不能对抗申请执行人。承租人想在租赁期内阻止向受让人移交占有，按《执行异议和复议规定》第三十一条，须证明查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用；以明显不合理低价承租或者伪造租金证据的，不予支持。租赁负担不因拍卖当然消灭，但影响在先担保物权实现的，法院应当除去后拍卖。
七、价款怎么分，有法定顺序
扣除执行费用后，建设工程价款优先受偿权、已登记的抵押权优先受偿。同一房屋上有多个抵押权的，按《民法典》第四百一十四条，登记的按登记时间先后定序，已登记的先于未登记的受偿，未登记的按债权比例清偿。普通债权人之间适用参与分配规则。
八、优先购买权人必须通知到位
房屋按份共有的，其他共有人按《民法典》第三百零五条享有优先购买权；房屋已经出租的，按《民法典》第七百二十六条、第七百二十七条，应当在拍卖五日前通知承租人，承租人未参加拍卖视为放弃。网络拍卖中，优先购买权人经人民法院确认资格后，可在同等条件下主张优先购买。
九、成交之后三件事
其一，所有权何时转移。《民事诉讼法司法解释》规定，拍卖成交的，标的物所有权自拍卖成交裁定送达买受人时转移，不是付款或办完过户登记时。其二，交付清场。法院负有交付义务，但公告常写按现状交付，竞买前须核实。其三，税费。《网络司法拍卖若干问题的规定》第三十条规定，因网拍本身形成的税费依法定主体承担；没有规定或者规定不明的，人民法院可以根据法律原则和案件实际情况确定承担主体、数额。
十、悔拍的代价，以及可以请求撤销拍卖的情形
《网络司法拍卖若干问题的规定》第二十四条规定，悔拍的保证金不予退还，依次用于支付拍卖费用损失、弥补重新拍卖价款低于原拍卖价款的差价、冲抵本案被执行人的债务；重新拍卖的，原买受人不得参加竞买。第三十一条规定了应当支持撤销拍卖请求的情形，包括财产说明严重失实致使买受人重大误解、系统故障等原因致拍卖结果错误、竞买人之间或者与平台恶意串通、买受人不具备法定竞买资格等。案外人对房屋主张实体权利的，可以提起案外人执行异议之诉。
#强制执行房产#房产执行拍卖#法拍房知识#司法拍卖要点#唯一住房执行#法拍竞买须知#查封与轮候查封#司法拍卖流拍#优先受偿权#撤销拍卖
感谢观看
本团队深耕建工案件诉讼、执行领域，专注处理疑难终本案件、被执行人隐匿财产、挂靠实际施工人回款等各类法律事务，提供诉讼确权+执行回款一站式法律服务。点击查看朱斌律师团队简介——建工领域“诉讼+执行”一体化实战团队
欢迎大家关注本公众号，我们将持续更新诉讼实务技巧、案件裁判规则、办案心得、回款案例等。如若您或身边同行正面临待诉案件、执行困境，可在公众号后台留言案件基本情况，建工执行律师团队将为您提供针对性法律建议，全力守护您的合法权益。
作者：李 莉
编辑：白 哲
审核：朱 斌
校对：刘志盈
声明:
本文为建工执行朱斌律师团队原创文章，如需转载请在文前注明来源公众号建工执行朱斌律师团队（ID：gh_bc7004aae984）及作者信息。推送文章仅供读者学习和交流。文章版权归原作者享有。
往
期
精
彩
我的执行办理心得
建工债权执行破局（智识网分享）
陕西省律师申请调查令注意事项合集
未结算的工程款，到底能不能执行？
债权人撤销权是否要求债权已届清偿期？
调取税务信息，挖出被执行人隐藏财产
被忽略的财产！共有财产这样依法执行！
人材机拆分的实际施工人案件阶段性胜利
执行干货｜多债权人争抢同一笔到期债权？
李建伟：执行背后的基本法律一定是民商法！
好的案件结果一定是代理律师努力奋斗出来的
代位权诉讼中，能否一并主张建设工程价款优先受偿权？
聚焦执行回款：代理原告以执行为目的的核心诉讼策略要点
朱斌律师团队简介——建工领域“诉讼+执行”一体化实战团队
朱斌律师详解：获取被执行人（建筑总承包企业）财产线索的19种方式
上周五晚，5万+律师在线围观：朱斌律师把建工债权执行的15个死结全解了
发包人擅自使用未验收的工程后又以质量瑕疵为由拒绝付款，法院将不予支持
合同约定“以审计结论为准”就拿不到工程款？建工司法解释二下审计约定的审查规则梳理
-点击关注-
做一个专业、高效为客户解决问题及需求的
建工+执行律师团队
本文为建工执行实务的一般性说明，不构成针对具体案件的法律意见，也不构成对案件结果的承诺。